1.4萬(wàn)億重磅資金砸向東部，龍崗異軍突起。如今城市新客廳加持，讓龍崗迎來(lái)了新格局、新發(fā)展，將成置業(yè)熱區(qū)。

7月7下午，由深圳壹地產(chǎn)主辦的《新格局，國(guó)際范》——深圳城市新客廳未來(lái)暢想高峰論壇，在金地·龍城中央營(yíng)銷(xiāo)成功舉辦。

當(dāng)天，海納置業(yè)會(huì)創(chuàng)始人、樓市研究專(zhuān)家海浪，深港兩地的房地產(chǎn)人地主佬；曲線買(mǎi)房創(chuàng)辦人、樓市媒體人曲廣寧；地產(chǎn)凝眸創(chuàng)始人、地產(chǎn)評(píng)論人羅秋華四位地產(chǎn)大咖齊聚一堂，帶來(lái)了一場(chǎng)精彩的城市新客廳未來(lái)暢享解讀。

樓市調(diào)控再升級(jí)后，公寓可能迎來(lái)補(bǔ)漲行情

近5年密集發(fā)展區(qū)域，仍有多條建設(shè)、規(guī)劃中軌道和鐵路。入住率已高達(dá)9成，市區(qū)產(chǎn)業(yè)會(huì)逐漸外溢到這買(mǎi)房，買(mǎi)周邊的交通、教育、產(chǎn)業(yè)等配套集合

睡城”不再，

成東部置業(yè)區(qū)域

粵港澳大灣區(qū)是國(guó)家戰(zhàn)略，整個(gè)大灣區(qū)樓市的現(xiàn)狀非常，深圳、南沙、惠陽(yáng)、大亞灣等新房都賣(mài)得很好，未來(lái)半年大灣區(qū)樓市整體應(yīng)該只會(huì)漲，不會(huì)跌。

雖然大灣區(qū)的規(guī)劃還沒(méi)公布，但是交通設(shè)施的互聯(lián)互通一定排在首位。深圳大都市圈未來(lái)5年會(huì)得到快速的發(fā)展，跟深圳連接的東莞、惠州等臨深的部分區(qū)域，軌道肯定要跟深圳聯(lián)通，部分區(qū)域會(huì)成為深圳事實(shí)上的郊區(qū)。

近幾年，沙井、松崗的房?jī)r(jià)后來(lái)居上，很大的原因是享受了深圳的交通規(guī)劃、交通配套的利好?？梢?jiàn)，軌道通到哪里，基本上那個(gè)地方的房?jī)r(jià)就會(huì)跟著起來(lái)。

深圳正在建設(shè)14號(hào)線，從龍崗可以通到惠陽(yáng)、大亞灣，從福田崗廈到龍崗也將在30分鐘以?xún)?nèi)。從以往深圳地鐵建設(shè)可看出，只要地鐵動(dòng)工了，對(duì)樓市就有刺激。

對(duì)龍崗未來(lái)的定位，會(huì)是深圳主城區(qū)之一、深圳東部。世茂深港國(guó)際已正式開(kāi)建，大運(yùn)新城是五大城市新客廳的東部代表。說(shuō)明龍崗以后不再是睡城，會(huì)有自己的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、高端商務(wù)、優(yōu)質(zhì)配套。

從買(mǎi)房置業(yè)的角度看龍崗，是東部置業(yè)區(qū)域。從升值的角度來(lái)看，龍崗的房產(chǎn)在過(guò)去5年沒(méi)有跑輸前海、寶中等核心區(qū)域。

而龍崗城不僅是龍崗的，它到惠州、大亞灣是30公里；往北30公里到東莞謝崗、博羅；往西北30公里到黃江、清溪；往西到福田、羅湖、南山、寶安，而且博深高速、長(zhǎng)深高速開(kāi)通之后，出行非常方便。

5年左右的時(shí)間，龍崗從睡城逐步演變?yōu)闁|部，入住率也非常高。過(guò)去5年甚至10年，龍崗都是新房供應(yīng)大戶(hù)。現(xiàn)在看龍崗城，新房供應(yīng)不斷市區(qū)化。東部置業(yè)群體選擇龍中置業(yè)，等于在西部置業(yè)選擇前海。

樓市調(diào)控再升級(jí)后，

公寓可能迎來(lái)補(bǔ)漲行情

最近樓市調(diào)控又有新一輪的加碼趨勢(shì)，最近成都、長(zhǎng)沙出臺(tái)了非常嚴(yán)厲的調(diào)控措施，總結(jié)為新四限：限離婚、新入戶(hù)、公司、隨遷買(mǎi)房。

新四限出來(lái)之后，各大城市有不同程度的跟進(jìn)。雖然深圳還沒(méi)有實(shí)施，但很有可能在某些方面要加大限制。

多輪調(diào)控下來(lái)，可以看到住宅的流通性、交易成本、買(mǎi)入成本大幅度上升。深圳現(xiàn)在二手房的交易成本非常高，尤其是三價(jià)合一之后，新房的購(gòu)買(mǎi)成本也在上升，銀行利率上浮20%。

所以整個(gè)調(diào)控的就是增加購(gòu)買(mǎi)、轉(zhuǎn)讓成本，提高門(mén)檻，住宅就越來(lái)越像過(guò)去的公寓。

樓市調(diào)控在收緊之后，買(mǎi)房置業(yè)的方向可能會(huì)發(fā)生一些變化。接下來(lái)一二線城市樓市調(diào)控只會(huì)收緊，住宅限購(gòu)越來(lái)越嚴(yán)，新四限可能都會(huì)出臺(tái)；三四線城市的住宅投資價(jià)值逐漸弱化。

前不久國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行對(duì)棚改政策的審批權(quán)往上收了，以后的貨幣政策對(duì)三四線城市也會(huì)收緊。當(dāng)貨幣政策不再寬松的時(shí)候，住宅的投資紅利即將進(jìn)入尾聲。

投資只買(mǎi)住宅，是過(guò)去一直推崇的觀點(diǎn)，我覺(jué)得現(xiàn)在這個(gè)階段需要重新考量一下。

過(guò)去都不買(mǎi)公寓，就是因?yàn)楣⒃诔钟协h(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)比較高，但是現(xiàn)在當(dāng)一套住宅的稅費(fèi)成本占到總價(jià)的10%的時(shí)候，公寓的交易成本也不過(guò)如此。

在房住不炒，市場(chǎng)調(diào)控的前提下，公寓、寫(xiě)字樓等商業(yè)性物業(yè)的租售比會(huì)更合理一些。

因?yàn)橥瑯拥囟蔚墓?、?xiě)字樓的價(jià)格比住宅便宜，單位租金都比住宅還要高。一線城市好地段的公寓可能會(huì)迎來(lái)補(bǔ)漲的行情。