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降首付、放限購、給補貼！是救市的“良藥”還是購房的“陷阱”？

2020年02月24日 16:23     小編：胡椒粉     鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)     點擊：3595

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最近，“救市”聲四起。


這些聲音大致可以分成兩類。

是“救”購房者，為購房者發(fā)聲、減負。

比如說——


河南駐馬店出臺17項新政，當中重磅提及上調(diào)公積金貸款額度、首套房低首付比例由30%下調(diào)到20%、各類人才買房補助200元/㎡、大中專以上150元/㎡、農(nóng)民工100元/㎡等。

蘇州相城區(qū)印發(fā)6條措施，最核心的兩點是本科可直接落戶、工作滿3個月的高技能人才在相城區(qū)購房不受戶籍、社保和積分的限制。

湖南衡陽上線救市17條，有新房二手房補貼契稅、車位補貼1000元/個、本科買房補貼5萬等。

安徽和江西地產(chǎn)協(xié)會，不約而同呼吁放限購、降首付、降利率、減契稅。

……


補貼范圍廣，力度大，拳拳到肉，絕無虛招！

第二類是“救”開發(fā)商，直接給開發(fā)商包扎、輸血。

舉幾個例子——


無錫出臺十七條政策，有放寬預售條件、稅收減免、允許延期繳納土地出讓價款等。

西安發(fā)布十條措施，有可分期繳納土地出讓價款、允許變更出讓款繳納期限、延期不計入違約期等。

南京明確六條舉措，有可延遲繳納土地出讓金、可延遲開工和竣工等。

……


此外，還有天津、上海、廣東、武漢、深圳等超過20個省市，點對點減輕開發(fā)商資金壓力。

對于這輪密集的政策，到底有哪些信號？

從已經(jīng)發(fā)布的新政來看，90%的內(nèi)容都是“救”開發(fā)商。


是的，開發(fā)商確實很難。

疫情沖擊下，百城關(guān)閉售樓部，90余城房源0供應，24城在春節(jié)7天假期0成交，較疫情爆發(fā)前一周環(huán)比跌93%。

一周后更是擴大到27城0成交，較去年節(jié)后一周成交再暴跌95%。

二手房更慘。春節(jié)期間，全國7個重點城市二手房成交量由節(jié)前的79萬方直降為0。

前有全行業(yè)0回款，后有壓頂?shù)你y行貸款，這幾乎要了開發(fā)商的命。

特別是2019年，很多開發(fā)商就已經(jīng)在勒緊褲腰帶過日子。如今大疫當前，更是難上加難。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從2020年1月25日到2月10日共17天，全國95家開發(fā)商春節(jié)后完成發(fā)債融資的有4筆，涉及金額不足百億元人民幣。

與2019年春節(jié)對應的時段相比，減少86%，斷崖式下跌。去年同期發(fā)債量更是今年的7.3倍。



開發(fā)商融資會大打折扣，大概率影響未來到期的債券償還。



在此情況下，10余城紛紛出手，資金鏈不行的給你延緩債務壓力，資金不夠的，土地出讓金可以緩繳，甚至減稅。


每一條都和錢有關(guān)，每一條都是實實在在緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力。

這些救助政策，在之前都是無法想象的。


同時，20余城齊發(fā)土拍幫扶政策，說明土地市場也很艱難。


依照往年，土地的競爭應該早早就拉開帷幕了。

而今年，開發(fā)商收入幾乎為零，現(xiàn)金流急劇吃緊，實在沒有余糧去大手筆拍地了。

近期，南昌、長沙、合肥、南京、蘇州、廈門等二線城市，不約而同的間接宣布土拍暫停，其中長沙、廈門等相對嚴厲，線上和線下的交易都暫停了。

三四線城市中，也有連云港、鹽城、新余、萍鄉(xiāng)等快速跟進。

除了暫停土拍，很多一二線城市也同時延遲了土拍。

據(jù)不完全統(tǒng)計，全國10個一二線城市中，延遲土拍出讓幅數(shù)超過80幅，延遲出讓的土地總額接近800億元。

其中——

上海延拍25幅，蘇州延拍14幅，福州和成都延拍12幅，重慶延拍9幅，深圳延拍4幅，北京和鄭州延拍3幅，武漢和天津延拍2幅。

于是，濟南、西安、杭州、上海、天津、南京等紛紛出臺土地新政，部分城市明確土地款可申請延期或分期繳付、降低土拍保證金比例，等等。

而接下來的土地政策，大概率會越來越寬松。


 4




目前大部分政策，還是指向開發(fā)商。

但隨著疫情逐漸消散，面向購房者的激勵政策一定會全面開花。

比如這次的駐馬店和衡陽。

對購房者的補貼范圍很廣很直白，不僅包括新房，還有二手房，不僅包括各類人才，還有農(nóng)民工。

但一定要注意，作為三線城市的衡陽，其實早在2018年底，就宣布要取消限價，但當時迫于輿論壓力，不得不宣布相關(guān)文件暫不下發(fā)。

河南的駐馬店也是如此。

這樣一些人口流失、產(chǎn)業(yè)單一、缺乏競爭力的三四線城市，對于放松樓市的渴望一直都是蠢蠢欲動的。

所以，我想說的是——

1、更多城市跟進并超過駐馬店、衡陽的力度，是一定的。

但，千萬警惕那些人口凈流出、城市基本面缺乏支撐的三四線城市拋出的“超強優(yōu)惠”陷阱。

2、樓市放松政策一定會分城市、分區(qū)域精細化。特別是一線和強二線城市，疫情過后的低點是不錯的入手時機。

而救市力度大的，當然會在湖北，極有可能是武漢。

3、對于開發(fā)商來說，拿出庫存，打折拋售，保證短期回款，是優(yōu)的自救方式。讓利不會死，停滯不動，才會耗死自己。

所以，一波全國打折促銷熱潮，正悄然襲來。

4、如果開發(fā)商年度指標沒有調(diào)整，如果開發(fā)商愿意在二季度增加供應量彌補一季度，那么二季度就是好的時機。

如果你剛好有購房需求，在二季度去看房，一定沒有錯。

5、當然，市場需求的韁繩短期內(nèi)不會被放開，同樣，價格的變化也一定會被好好控制。

正如去年，官方認同的漲幅高在10%，意味著他們認同的大跌幅，也不會超過10%。

以下文章來源于米宅 ，作者喬妹

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