從人才引進(jìn)到全家落戶，新一線城市搶人備戰(zhàn)升級(jí)；從土地溢價(jià)率上升到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，新一線城市的實(shí)力也頻頻顯露。

       新一線城市概念是第 一財(cái)經(jīng)·新一線城市研究所依據(jù)品牌商業(yè)數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)公司的用戶行為數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的城市大數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)338個(gè)地級(jí)以上城市排名而出。該榜單標(biāo)準(zhǔn)依托商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來(lái)可塑性五大指標(biāo)。2019年15座新一線城市依次為成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長(zhǎng)沙、鄭州、東莞、青島、沈陽(yáng)、寧波、昆明。

       近日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)梳理15個(gè)新一線城市的人口規(guī)模、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，以及房?jī)r(jià)同比變化數(shù)據(jù)，立體式穿透式地對(duì)這些城市的房地產(chǎn)動(dòng)向進(jìn)行了觀察與分析。發(fā)現(xiàn)2019年上半年新一線城市中房?jī)r(jià)上漲的有11城、跌4城，其中蘇州漲幅第 一青島跌幅第 一。

新一線城市中房?jī)r(jià)11城漲4城跌：

蘇州漲幅第 一青島跌幅第 一

        一個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化不僅與城市本身有關(guān)，也與其周邊朋友圈也有關(guān)。可以看到，“東部朋友圈”很強(qiáng)勢(shì)。

       2019年上半年15個(gè)新一線城市房?jī)r(jià)排名中，“東部朋友圈”城市搶占四位：南京以均價(jià)28812元/平方米位列第 一，杭州以28755元/平方米位列第二，寧波以21451元/平方米位列第四，蘇州則以18595元/平方米位列第五。這些城市都劃定在國(guó)家長(zhǎng)三角戰(zhàn)略多個(gè)嵌套型經(jīng)濟(jì)圈層范圍內(nèi)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展受到長(zhǎng)三角城市群規(guī)劃、以上海為中 心的“1+6”大都市圈規(guī)劃，以及以上海為起點(diǎn)的“G60科創(chuàng)走廊”多重影響。

       同樣躋身前五名的還有天津，也是華北區(qū)域唯 一城市；位列第六的則是青島；另外，“中部朋友圈”武漢、長(zhǎng)沙、鄭州，以及“西南部朋友圈”成都、重慶、昆明也表現(xiàn)不差。另外，遼寧沈陽(yáng)和廣東東莞是新一線城市中沒(méi)有“朋友圈”的兩個(gè)新代表。

       不僅房?jī)r(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，“東部朋友圈”城市房?jī)r(jià)同比增幅表現(xiàn)彪悍。在2019年新一線城市房?jī)r(jià)同比增幅排名中，東部地區(qū)搶占三列，其中蘇州以9.75%的同比增幅位列第 一，寧波和南京則分別以6.22%和4.51%的漲幅位列第三和第五。除了一直表現(xiàn)搶眼的長(zhǎng)三角城市群，同樣引人注目的還有受粵港澳大灣區(qū)利好驅(qū)動(dòng)的東莞，以及振興東北區(qū)域的重要省會(huì)城市沈陽(yáng)，兩者同比增幅分別為6.22%和5.54%。

       在15個(gè)一線城市中，房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)5%的共有四個(gè)城市，分別是蘇州、東莞、寧波、沈陽(yáng)；另外同比下跌也有四個(gè)城市，分別是重慶、武漢、長(zhǎng)沙、青島，其中青島同比跌幅為6.05%，是15個(gè)一線城市跌幅唯 一超過(guò)5%的城市。

青島統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市商品房銷售面積692.3萬(wàn)平方米，下降12.7%；6月末全市商品房待售面積422.8萬(wàn)平方米，下降1.1%。青島房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位專家告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“青島新房?jī)r(jià)格從去年9月份開(kāi)始就沒(méi)有之前火 熱了，最近半年，二手房?jī)r(jià)格也有所回調(diào)。”

11城房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)：

成都增幅最 大鄭州降幅最 大

       如果說(shuō)房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的表象，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額則綜合反映房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)一個(gè)城市的青睞程度，以及這個(gè)城市住房供應(yīng)預(yù)期。   

       2019年上半年15個(gè)新一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比變化中，11個(gè)城市保持同比上升，其中，成都、長(zhǎng)沙、杭州三個(gè)城市分別以13.4%、12.9%和11.3%的增幅位列前三；另外，西安和鄭州這兩個(gè)城市出現(xiàn)同比下降。

       針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資上升的普遍原因，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表述為以下三個(gè)原因：一，上年土地成交額增長(zhǎng)較快，土地成交面積也增長(zhǎng)較多，當(dāng)年有一部分會(huì)開(kāi)工，另一部分后續(xù)開(kāi)工，所以土地成交是下一季度投資的先行指標(biāo)。二，成本因素，除了地價(jià)上升以外，原材料的成本、人工的成本等也在上升。三，市場(chǎng)預(yù)期因素。

       縱向來(lái)看，先以半年為周期看下各城市去年的土地出讓情況，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)排名第 一的成都，2018年出讓土地?cái)?shù)量405宗，規(guī)劃建筑面積4520萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字在新一線城市中遙遙領(lǐng) 先；長(zhǎng)沙和杭州盡管建筑規(guī)劃面積排名不靠前，但這兩個(gè)城市的土地溢價(jià)率都超過(guò)全國(guó)平均水平11.39%，其中長(zhǎng)沙14.93%，杭州27.23%，分別位列一線城市2018年土地溢價(jià)率的第 一名和第三名。這些規(guī)劃面積和土地溢價(jià)率足以反映一個(gè)城市的受歡迎程度。

       橫向?qū)Ρ龋噍^于2018年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況，2019年上半年增長(zhǎng)幅度回升的共6個(gè)城市中，其中成都回升33個(gè)百分點(diǎn)，2019年上半年增長(zhǎng)幅度回落的共有5個(gè)城市，其中，西安回落7個(gè)百分點(diǎn)。

       另外，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，部分已經(jīng)公布2019年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的城市并未透露房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)額與增長(zhǎng)情況，比如蘇州只交代了基建、服務(wù)業(yè)等投資消費(fèi)情況，未提及“房地產(chǎn)”；回望2018年，同樣有多個(gè)城市未提及“房地產(chǎn)”，比如寧波、鄭州。

新一線城市搶人搶 房票：

西安吸引力最 大天津增長(zhǎng)率最 低

       如果說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資反映的是一個(gè)城市對(duì)企業(yè)的吸引力和過(guò)去一段時(shí)間的土地、金融情況，那么人口增長(zhǎng)反映的則是一個(gè)城市對(duì)個(gè)人的吸引力，以及城市未來(lái)的住房需求預(yù)期。

        過(guò)去兩年，在樓市限購(gòu)限貸的嚴(yán)格監(jiān)管與調(diào)控下，15個(gè)一線城市無(wú)不出臺(tái)人才引進(jìn)政策。就在7月28日，武漢再次出招搶人，規(guī)定高等學(xué)校?？萍耙陨袭厴I(yè)生（經(jīng)教育部認(rèn)證），年齡不滿45周歲的（博士研究生、碩士研究生不受年齡限制），可憑畢業(yè)證申請(qǐng)登記為武漢市常住戶口，并且其配偶及未成年子女均可隨遷落戶。同時(shí)，取消自有房屋和婚齡等限制。

        從“人才落戶”到“全家落戶”，新一線城市搶人升級(jí)，背后則暗藏對(duì)未來(lái)房票不足的焦慮。2018年，人口超過(guò)千萬(wàn)規(guī)模的新一線城市數(shù)量已經(jīng)達(dá)到7個(gè)，分別是：重慶、成都、天津、武漢、蘇州、鄭州和西安，其中重慶以3101.79萬(wàn)人口傲居群雄。

        從常住人口增長(zhǎng)速度來(lái)看，西安以同比增長(zhǎng)3.87%位列第 一，杭州以3.45%位列第二，長(zhǎng)沙以2.9%位列第三。可以看到，西安和長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在15個(gè)新一線城市中排名較為靠后，分別是倒數(shù)第5名和倒數(shù)第2名；另外，就常住人口增長(zhǎng)數(shù)量來(lái)看，西安和杭州分別以38.7萬(wàn)人和33.8萬(wàn)人位列第 一和第二，是15個(gè)一線城市中常住人口規(guī)模增長(zhǎng)超過(guò)30萬(wàn)的兩個(gè)城市。

       另外值得一提的是天津，無(wú)論從常住人口增長(zhǎng)規(guī)模還是從增長(zhǎng)速度來(lái)看，天津在15個(gè)一線城市中都處于墊底的角色。業(yè)內(nèi)人士分析稱，這與其嚴(yán)格的落戶政策有關(guān)。可以看到，天津2019年上半年房?jī)r(jià)同比增幅，在11個(gè)房?jī)r(jià)上漲城市中同樣墊底，只有0.12%。